Guide d’achat immobilier 2026 : Dubaï et Abou Dhabi

Les démarches administratives, financières et juridiques pour acheter aux Émirats varient d’un pays à l’autre et peuvent sembler décourageantes. Avec les bons conseils, votre chemin vers la propriété peut être simple et fluide. Ce guide en 10 étapes couvre Dubaï et Abou Dhabi. Chaque frais et chaque règle ci-dessous a été vérifié auprès de sources officielles le 30 octobre 2026 ; les sources sont listées à la fin. Les frais et les règles peuvent changer : confirmez-les auprès de l’autorité compétente ou d’un conseiller iRealtor avant de payer.

Décidez de la ville, du quartier et du type de logement. Les acheteurs étrangers peuvent posséder un bien dans les zones de pleine propriété de Dubaï. À Abou Dhabi, les expatriés peuvent posséder des appartements et des étages, mais pas de terrain, dans neuf zones : Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef et Masdar City.

Prévoyez ensuite un budget pour les frais uniques :

• Dubaï : des frais d’enregistrement de 2% pour le vendeur et de 2% pour l’acheteur, des frais de titre de propriété de AED 250, des frais de connaissance de AED 10, des frais d’innovation de AED 10 et des frais de bureau de fiduciaires de AED 4,000 plus TVA pour les ventes de AED 500,000 ou plus (AED 2,000 plus TVA en dessous).
• Abou Dhabi : des frais d’enregistrement de 2% de la valeur du contrat, plus les frais administratifs de AED 450 que DARI indique pour ses services d’enregistrement de vente sur plan et d’hypothèque. En tant qu’acheteur, prévoyez de payer les frais d’enregistrement de 2% et les frais d’agence de 2%.

Les primo-accédants à Dubaï peuvent bénéficier du programme pour primo-acheteurs du Dubai Land Department : résidents des Émirats âgés de 18 ans ou plus, ne possédant aucun bien résidentiel en pleine propriété à Dubaï et achetant un bien de moins de AED 5 millions.

Vérifiez les plafonds de la Banque centrale des Émirats arabes unis avant de choisir un logement. Ce sont des maximums, et c’est votre banque qui décide de ce qu’elle propose.

• Expatrié, première résidence : jusqu’à 80% de la valeur du bien pour un bien allant jusqu’à environ AED 5 millions, et jusqu’à 70% au-delà.
• Deuxième bien ou suivants : jusqu’à 60%. Bien sur plan : jusqu’à 50%.
• Vos remboursements mensuels de dettes, y compris le nouveau prêt, ne doivent pas dépasser 50% de votre revenu mensuel brut.
• Les expatriés peuvent emprunter jusqu’à 7 fois leur revenu annuel, et la durée maximale est de 25 ans.

L’enregistrement d’un prêt coûte 0.25% du montant du prêt à Dubaï. À Abou Dhabi, elle coûte 0.1%, plus AED 450 et 5% de TVA. Les chiffres ci-dessus concernent les expatriés. Les non-résidents qui remplissent les conditions de la banque peuvent être éligibles à un prêt immobilier jusqu’à 50% sur les biens achevés. Les conditions générales s’appliquent.

Faites appel à un courtier agréé. À Dubaï, vérifiez la société dans la liste des sociétés de courtage immobilier agréées du Dubai Land Department. Les courtiers détiennent une carte de courtier délivrée via le système Trakheesi, et chaque annonce immobilière doit afficher son numéro de permis. À Abou Dhabi, l’ADREC vous permet de vérifier un permis Madhmoun et affiche le numéro d’enregistrement ou de licence du courtier.

Commission : à Abou Dhabi, elle est fixée à 2% des contrats de vente et d’achat, avec un maximum de AED 500,000 (résolution n° 183 de 2017). À Dubaï, le Dubai Land Department indique que la commission suit l’accord entre les parties ; convenez-en donc à l’avance.

Convenez du prix et des conditions par écrit. À Dubaï, les courtiers doivent utiliser les contrats électroniques du Dubai Land Department : le contrat B enregistre le souhait d’achat de l’acheteur, et le contrat F est l’accord de vente entre le vendeur et l’acheteur. Les contrats électroniques se trouvent dans l’application Dubai REST. À Abou Dhabi, le vendeur lance la vente dans DARI et l’acheteur l’accepte ou la refuse.

Le Dubai Land Department et DARI ne publient aucun pourcentage d’acompte pour une revente. Convenez dans le contrat signé du montant, de qui le détient et des cas où il est remboursable.

Pour un achat sur plan, payez uniquement sur le compte séquestre du projet. À Dubaï, les courtiers doivent indiquer aux acheteurs de verser uniquement sur ce compte, et 5% du montant qui s’y trouve est retenu pendant un an après l’achèvement pour couvrir les défauts. À Abou Dhabi, le promoteur ouvre un compte séquestre pour chaque projet, et un courtier ne peut pas encaisser votre paiement sur un compte personnel.

À Dubaï, les ventes sont enregistrées dans des centres de fiduciaires d’enregistrement immobilier, qui agissent pour le Dubai Land Department. À Abou Dhabi, vous enregistrez via DARI et prenez rendez-vous auprès du Département des municipalités et des transports (DMT). Vous pouvez aussi mandater un avocat pour relire le contrat.

Une procuration d’achat est valable cinq ans à compter de la notarisation, et une procuration pour la vente, l’hypothèque et les donations l’est pour deux ans.

Dans les zones de pleine propriété de Dubaï, le vendeur a besoin d’un certificat de non-objection électronique (e-NOC) du promoteur, obtenu via l’application Dubai REST. Le Dubai Land Department ne publie aucun frais de NOC : renseignez-vous auprès du promoteur ou du vendeur. La revente d’un bien sur plan avant son enregistrement exige également un NOC du promoteur.

À Abou Dhabi, le vendeur téléverse une lettre du promoteur indiquant si le bien se trouve dans une zone d’investissement ou de développement.

Signez l’accord de vente et, si vous empruntez, déposez le dossier de prêt. À Dubaï, la vente peut être enregistrée avec le prêt initial ; il faut une lettre de la banque indiquant le montant et la date du prêt. À Abou Dhabi, le contrat de prêt est enregistré sur DARI avec un certificat de non-objection de la banque qui finance.

Pour un achat sur plan, l’accord de vente et d’achat doit être enregistré dans les 21 jours suivant la signature à Abou Dhabi, et le contrat dans les 90 jours à Dubaï.

À Dubaï, apportez votre Emirates ID, ou un passeport en cours de validité si vous êtes un étranger non-résident. Les frais peuvent être réglés par ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet ou chèque de banque, et vous recevez un titre de propriété et un plan électroniques.

À Abou Dhabi, une fois que l’acheteur accepte, la demande est transmise au DMT pour examen. Le vendeur réserve le rendez-vous, les frais sont payés, et les deux parties reçoivent une notification de titre de propriété dans l’application DARI.

• Mettez l’électricité et l’eau à votre nom. À Abou Dhabi, les propriétaires déposent leur passeport, leur Emirates ID, le titre de propriété ou le plan de site effectif, ainsi que la lettre de clôture de compte du locataire précédent.
• Conservez des copies numériques du titre de propriété, du contrat de vente et de chaque reçu.
• Un bien acheté AED 2 millions ou plus peut donner droit à une résidence renouvelable de 10 ans, sous réserve d’approbation.

0% d’impôt sur le revenu et 0% d’impôt foncier* : les Émirats ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des particuliers, et les revenus d’un bien immobilier détenu à titre personnel, sans licence commerciale, sont hors du champ de l’impôt sur les sociétés des Émirats.

*Sous réserve des conditions générales.

Un conseiller iRealtor peut vous expliquer les étapes et présélectionner des logements à Abou Dhabi et à Dubaï, y compris des lancements sur plan.

Cet article est un guide général et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.