Как купить недвижимость в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ — несложный процесс для резидентов и нерезидентов, но он требует тщательного планирования и правильного порядка шагов. Это руководство описывает каждый этап в Абу-Даби и Дубае и официальные правила, на которых он основан.

Иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности (freehold) в отведенных районах. В Дубае такие районы для иностранцев определены Законом № 7 от 2006 года и подзаконными актами. В Абу-Даби Закон № 13 от 2019 года позволяет негражданам владеть недвижимостью в инвестиционных зонах; по данным ADREC, в эмирате 50 инвестиционных зон.

За пределами этих районов право собственности есть только у граждан ОАЭ и отдельных организаций. Ваш консультант проверит статус любого объекта до принятия решения.

Учитывайте цену объекта и разовые расходы на покупку:

• Регистрационный сбор (за переход права): в Абу-Даби — 2% от цены, платит покупатель; в Дубае — 4% от цены.
• Комиссия агентства: в Абу-Даби — 2% от цены, платит покупатель; в Дубае — по договоренности с вашим зарегистрированным брокером.
• Расходы на ипотеку: комиссии банка за оформление и оценку, если вы покупаете в кредит.
• Сервисные сборы: ежегодные платежи за общую инфраструктуру сообщества.

Если вам нужна ипотека, получите предварительное одобрение в банке ОАЭ до начала просмотров, чтобы точно знать, сколько вы можете занять. По правилам Центрального банка ОАЭ максимальное соотношение кредита к стоимости для экспата, покупающего первое жилье стоимостью до AED 5 млн, составляет 80%, а свыше AED 5 млн — 70%. Для строящихся объектов максимум — 50%.

Нерезиденты, отвечающие требованиям банка, могут иметь право на ипотеку до 50% на готовые объекты. Применяются условия и положения. Попробуйте наш ипотечный калькулятор, чтобы спланировать ежемесячные платежи.

Выбирайте брокера, лицензированного Земельным департаментом Дубая в Дубае или профильным органом в Абу-Даби. В Дубае брокера можно проверить в списке зарегистрированных брокерских компаний DLD. Хороший брокер подбирает подходящие объекты, организует просмотры, ведет переговоры от вашего имени и занимается документами.

Когда вы найдете подходящий объект, брокер передаст ваше предложение. Предложение может содержать условия, например одобрение ипотеки. После согласования цены покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (меморандум о взаимопонимании) с условиями сделки, и вносится задаток в соответствии с договором.

Многие покупатели также привлекают юриста для проверки договора. Это не обязательно, но разумно для крупных или сложных сделок.

До перехода права продавец получает у застройщика справку об отсутствии возражений, подтверждающую, что задолженности по сервисным сборам нет. Если вы берете ипотеку, банк оценивает объект и завершает оформление кредита.

Затем переход права регистрируется в Земельном департаменте Дубая в Дубае или через DARI — платформу ADREC — в Абу-Даби. На этом этапе оплачивается регистрационный сбор, и вы получаете свидетельство о праве собственности как юридическое подтверждение владения.

Покупая строящийся объект, проверьте, что застройщик имеет лицензию, а проект зарегистрирован. В Дубае платежи за строящиеся объекты поступают на эскроу-счет проекта в соответствии с Законом № 8 от 2007 года. В Абу-Даби Закон № 3 от 2015 года также требует отдельного эскроу-счета для каждого проекта. В Дубае приложение DLD Dubai REST позволяет инвесторам следить за ходом строительства и платежами.

• Сервисные сборы: оплачиваются ежегодно за общую инфраструктуру в жилых домах и закрытых сообществах.
• Коммунальные услуги: откройте счет за электричество и воду у местного поставщика, например DEWA в Дубае.
• Управление недвижимостью: если вы живете за рубежом, управляющая компания может обслуживать и сдавать ваш объект. Подробнее — управление недвижимостью iRealtor.

0% подоходного налога и 0% налога на недвижимость* *Действуют условия и положения. В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц. Арендный доход от недвижимости, которой физическое лицо владеет лично и без коммерческой лицензии, не облагается корпоративным налогом ОАЭ (Постановление Кабинета министров № 49 от 2023 года). Единственные платежи при покупке — разовые государственные сборы за сделку: регистрационный сбор (за переход права) 2% в Абу-Даби, который платит покупатель, и регистрационный сбор 4% в Дубае. Для недвижимости, оформленной на компанию, действуют другие правила.

Владение недвижимостью стоимостью от AED 2 млн позволяет подать заявку на продлеваемую Golden Visa на 10 лет. Учитываются и объекты на этапе строительства, купленные у одобренного застройщика, и объекты в ипотеке одобренного местного банка — при соблюдении условий и с одобрения компетентных органов ОАЭ на момент подачи заявки.

Эта статья носит общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.